任意売却24時!番外編

任意売却相談・住宅ローン滞納・不動産トラブルに関する本音とグチ

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競売開始決定が届いたばかりの頃、初めてご相談頂いておりましたが、連絡が取れない時期もあり、販売活動を始めたのは入札2か月前。売買契約から不動産引き渡しまで、購入者の住宅ローンの等を考えると約1カ月はかかるため、販売活動はおよそ1カ月間。購入者が見つかれば、競売の延期申請も検討しますが、厳しい状況でした。

そして、、、

やはりといったら、お叱りを受けるかもしれませんが、任意売却でまとめることができず時間切れで、競売で終了してしまいました。

任意売却がまとまっていれば、「残債務の返済方法」「引越し代」について、有利な交渉ができたことでしょう。せめて引越し代くらい、落札者からもらえたら助かるのではと思って、落札者と立ち退き料の交渉に。

しかし、昔と違って、立ち退き料払うくらいなら、「引き渡し命令」だして、強制執行するよ!」 話し方は、温厚ですが、立ち退き料を払うということに関しては強気な姿勢でした。

それでも、いくらかはもらえるだろうと思って話を進めていたんですが、債権者側から、遅延損害金の減免申請が認められ、落札者に早急に代金納付してもらえば、住宅ローンは完済できることになったのです。

ということで、私が間に入って駄々をこね「立ち退き料をせびる」という作戦から、「落札者に出来るだけ早く代金納付してもらうこと」に方向転換することに。

これで、一件落着しましたが、わたし今回は結局タダ働きでした。
そのうちいいことあるさ!
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 競売になってしまったんですけど、まだ任意売却できますでしょうか?

最近そんな質問が多いので、少し解説します。

1、担保不動産競売開始決定の通知が届いてすぐ
 (任意売却できる可能性は70%)

2、執行官が調査に来るころ
 (任意売却できる可能性は50%)

3、期間入札3か月前
 (任意売却できる可能性40%)

4、期間入札2か月前
 (30%)

5、期間入札1か月前
 (10%)

6、入札期間間近
 (1%)
(この数字は私の主観によるもので、統計をとっているわけではありませんので参考程度にお考えください。)

首都圏の流通性のある不動産なのか、流通性の低い地域なのか、担保権者の数、競売に至るまでの経緯が全て異なりますので安易なことは言えませんが、競売手続きが進行した後、任意売却をするためにはいくつかの障害を乗り越える必要があることをご理解下さい。 従って、可能性が10%を切るような事案については、お断りすることもございます。
しかし、時間がない方でも親族等で購入したいという方がいる場合は、販売に時間を取られることがありませんので、任意売却をしてみる価値はあるでしょう。(親族だからこその問題点もありますが、長くなるのでここでは触れません)

任意売却サポートセンター 0120-281-864
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どうせなら、競売の手続きがされる前に電話していただければ良かったんですけど、今さらそんなことを言っても何も変わりはしないので、頭を切り替え質問した。
 
「今からでも任意売却の話を進めることは可能ですが、限られた時間の中での交渉となるため、まとまらない可能性もあります。 そんな状況でも任意売却をしたいと思われた理由はなんでしょう?」

「あのー、家を手放すことは覚悟できたんですが、そのー、引っ越し代がなくて。。。 前に相談した時に引っ越し代ももらえるって話されていたので、任意売却をしたほうが良いかなーって思ったんです。」

 競売手続き前であれば、引越し代として30万円程は認めて頂いている債権者なので、任意売却がまとまればお金を手にすることもできたでしょう。 しかし競売手続きが進み、裁判所に予納金も納めてしまった今の状況では、もらえない可能性もあります。 その場合、引越しが出来ないので、買い手がみつかっても不動産の引き渡しができないため、任意売却不成立となってしまいます。 

 そこで選択肢として、2つ提案しました。
1、このまま競売手続きが終わるまで半年ほど?そこに住み続けその間にお金をためる。
住宅ローンを払っていなく、管理費等も払ってないでしょうから、引越し代くらい貯まるでしょう。明け渡し猶予制度があるので、立退き料はもらえない可能性は低いですが、もらえることもあります。

2、任意売却をやってみる
競売で処分するより、任意売却のほうが高く売却できる可能性があり、債務を少なく出来るかもしれません。 引越し代ももらえるかもしれません。 ただ、任意売却がまとまらない場合、競売で終了してしまいますので、そのことも頭に入れて動いて頂かなければいけません。

 任意売却のメリットの一つに、引越し代がもらえることがあります。しかし、競売手続き後に関しては交渉はしていきますが、時間がなく、売り急いでいるため、価格が低くなり、引越し代は認められないこともあります。 それでも、私はこのまま何もしないで放っておくよりは、任意売却をしてみたほうがベターだと考えます。 しかし無理強いするような話でもないので、家族で相談して結論を出してもらうことにしました。

 そして数日後、電話がありました。 家族で話し合った結果、家賃10万円くらいの所に引越したいそうなので、競売が終わるまでの約半年、家賃を10万円ずつ払ってるものとすれば、60万円貯まる(住宅ローンを払ってないので)ので、そのお金で引越しします。 ですから任意売却はしないでこのまま競売にするとのことでした。
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Itagaki
  • Author: Itagaki
  • 任意売却アドバイザー
    横浜市神奈川区在住
    宅地建物取引士
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